Modalités et conditions - assemblée générale, convocation, réglement de copropriété...

1.- L’article 27 de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 détermine les conditions dans lesquelles un syndicat secondaire peut être institué dans une Copropriété et fixe le mode de constitution de ce Syndicat. « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».

Le recours à cette voie de déconcentration de la gestion est souvent utile.

2.- La création d’un syndicat secondaire n’est possible que dans le cas où « l’immeuble comporte plusieurs bâtiments » (Cass.3ème civ., 26 février 1997, Loyers et coprop., 1997, n. 247.- Cass.3ème civ., 23 janvier 1973, Gaz.Pal. 1973, 1, p. 334, note Morand.- Lyon, 1ère Ch., 22 janvier 1981, D. 1981, Inf.rap., p. 396, obs. Giverdon.- Paris, 23ème Ch., 15 janvier 1993, Loyers et coprop. 1993, n. 194.- Cass.3ème civ., 2 octobre 2001, n° 00-12.525.- Cass.3èmeciv., 20 mai 2009, n° 07-22.051, 08-10.043, 08-10.495, Bull.civ. III, n. 113).

C’est le cas si les fondations et le gros œuvre des bâtiments sont indépendants. La séparation par des joints de dilatation doit suffire (Aix-en-Provence, 4ème Ch. A, 20 mai 2005, n° 2005/273, R.G. n° 00/12216.- Aix-en-Provence, 4ème Ch. A, 13 octobre 2006, n° 2006/508, R.G. : 04/07560.- Aix-en-Provence, 4ème Ch. A, 25 mai 2007, n° 2007/263). Un syndicat secondaire ne pourrait, au contraire, être créé par étage ou pour les parties d’un même bâtiment, desservies par un même escalier (Cass.3èmeciv., 2 octobre 2001, n. 00-12.525.- Voir, pour des groupes de lots, Paris, 23ème Ch., 11 février 1994, Loyers et coprop. 1994, n. 310.- Cass.3èmeciv., 20 mai 2009, précité).

3.- La loi attribue le pouvoir de créer la personne morale nouvelle à une assemblée spéciale des copropriétaires dont les lots comportent les parties privatives qui composent le bâtiment dont la gestion distincte est à organiser. Toutefois, cette assemblée ne semble pas dotée d’un pouvoir exclusif, dont elle ne pourrait être dessaisie à l’avance par convention. Elle n’est pas l’organe délibérant d’une personne morale qui n’existe pas encore.

« La constitution d’un syndicat secondaire ne peut être décidée que par une assemblée spéciale des copropriétaires concernés » (Cass.3ème civ., 22 septembre 2004, n° 03-10.069, Bull.civ. III, n. 156.- Cass.3ème civ., 4 février 2004, n° 02-14.742, Bull.civ. III, n. 21 : partie non publiée, Administrer, 2004, mai, n° 366, p. 39, obs. Capoulade.- Cass.3èmeciv., 8 juin 2006, n° 05-11.190, Bull.civ. III, n. 141). L’assemblée générale des copropriétaires ne peut lui être substituée ; seuls les copropriétaires dont les lots composeront le futur syndicat, peuvent prendre la décision ; réunis avec les autres membres du syndicat qui deviendra principal, ils ne peuvent statuer.

4.- La question se pose de savoir qui a la qualité requise pour convoquer cette assemblée spéciale. Ce peut assurément être le syndic du syndicat voué à devenir principal ; toutefois, il n’intervient pas alors comme représentant du syndicat dont l’assemble générale ne pourrait statuer.

C’est pourquoi, il a été admis, par une décision contestée, qu’un mandataire des membres du futur syndicat pouvait recevoir le pouvoir de procéder à la convocation (Paris, 8 novembre 2007, A.J.D.I., 2008, p. 132).

Si le syndic ne procède pas à la convocation qui lui a été demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires porteurs du quart des voix de tous les membres du futur syndicat secondaire, les procédures de droit commun peuvent être mises en œuvre (art. 49 et 50, D. n. 67-223 du 17 mars 1967). De même, l’article 47 du décret permet de faire désigner un administrateur provisoire lorsque le syndicat secondaire constitué est dépourvu de syndic.

5.- Des clauses du règlement de copropriété peuvent instituer des syndicats secondaires (Paris, 11 février 1994, Loyers et coprop. 1994, n. 310).

Il faut toutefois les analyser soigneusement. En particulier, des clauses prévoyant seulement la possibilité d’instituer des syndicats secondaires ne leur donnent pas naissance (Comparer Cass.3èmeciv., 30 juin 1992, n° 90-17.346, Bull.civ. III, n. 230 : motifs).

6.- Le syndicat secondaire ne peut naître de la seule pratique suivie ; la décision ne peut être implicite (Cass.3èmeciv., 8 juin 2006, n° 05-11.190, Bull.civ. III, n. 141).

7.- Lorsque la condition d’existence de plusieurs bâtiments fait défaut, le syndicat secondaire est illégalement constitué. « Même s’ils ont été institués par une clause du règlement ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers » (Cass.3èmeciv., 20 mai 2009, précité).

8.- Aucune formalité de publicité foncière n’est requise pour la création du syndicat secondaire (Cass.3ème civ., 4 février 2004, précité). Seule l’éventuelle modification du règlement en fera l’objet.